太古地产：时代大幕下演进城市精神

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<article><section data-type="rtext">建筑和设计评论家Edwin Heathcote如此描述过建筑与城市的关系：“跟城市本身一样，长线发展是一个跟市民不断互动的繁复过程，也涉及不同公共及商业空间的地方维护及管理。既要顾及地方特色，又要以城市瞬息万变为念，凡此种种多要包罗在一个灵活的建筑框架内。”拥有40多年发展历程的太古地产，是这段话的最佳诠释者。无论是住宅还是商业，它每建造一个新项目，便能与当地街头巷尾的生活打成一片，生气蓬勃。这些项目因此长远扎根城市，在各层次参与其中，渐渐成为城市生态和日常生活不可或缺的部分。太古地产的“外资”血统源于它衍生于著名的太古集团。在香港及内地市场的40多年间，它创造了一套“太古式”的住宅、商业、零售及公共生活组成的城市生态系统，通过项目扶持邻近社区协调发展，同时以创新手法维持本地独特风貌，并助之适应时代变迁。正是基于此，太古地产成长为最懂如何“适应、创造、转变、革新”中国城市精神的企业佼佼者。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/43/20180918114338995.jpg?imageView2/2/w/1260" data-alt="香港太古坊"/>40年前，地产业务逐渐成为太古集团除航空业外的又一重心，那时正值中国推行改革开放政策。太古地产(中国)行政总裁彭国邦以“恰逢其时”形容这个历史机遇为太古地产带来的深远影响。正是自这个关键时刻，太古对香港及内地投下的信心，为其后来重返内地市场打开了一扇门。2002年太古地产开始其中国内地的第一个项目广州太古汇，随后有了三里屯太古里、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇。这些堪称城市地标级的商业项目给内地带来了完全新一派的商业建造理念，随之让人耳目一新的还有其给城市生活带来的融合与蝶新。“我们对中国的承诺始终未变。”彭国邦如此说道。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/44/20180918114410593.jpg?imageView2/2/w/1260"/>广州太古汇近十年来，中国内地的商业环境发生了根本性变化，包括商业形态的进化、实体与线上不分伯仲的角逐、老百姓消费理念的升级。若干以商业地产为主营业务的企业纷纷跻身“千亿俱乐部”。在比拼速度的赛道上，我们未见太古地产的身影，保有自我发展步伐的它一如既往的谨慎、挑剔。可喜的是，耐得住时间考验的太古，因为对品质的苛求，使得其每一个项目都对当地城市产生意义。它以推陈出新的设计、活化社区的担当，以及对未来城市构建的蓝图，探讨城市转化的意义及影响。这种转化不单体现在观念或建筑的改变，更为社区及利益相关者创造了更大价值。当商业地产企业纷纷意识到关注消费者精神生活与未来消费形态的重要性，太古地产已更进一步提出2030可持续发展理念，“人、环境、经济、合作者、社区”是其中5个发展要素。“最难的从来都不是建筑本身，而是为消费者带去独特的、世界级的体验。”彭国邦对记者说，“人是最重要的，我们希望人们来到太古的每一个项目都觉得那里就是属于他们的地方。”太古讲求与当地建筑学者、设计师、开发商合作，为所在区域及城市带去可持续的发展，同时在过程中调整自己。这几年太古地产大有“从发展商到设计师，再到生活居住变革者”的衍变趋势。曾为太古广场完成造价达20亿港元优化工程的英国设计师Thomas Heatherwick如此评价太古对设计的重视：“每当要讨论大门把手和铰链时，大部分人都没有耐心去推敲细节，太古地产则明白，宏观优势是由对细节的深思熟虑累积而成。他们相信积少成多会带来竞争优势。事实上，太古地产是一家设计公司，就像苹果一样，虽不制造任何东西，但负责设计场地和服务设施，并加以运作和管理。”<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/44/20180918114447178.jpg?imageView2/2/w/1260"/>上海兴业太古汇150年前，施怀雅家族远渡重洋来到远东创建太古轮船公司，后雄踞中国贸易市场。太古糖、国泰航空、香港飞机工程公司都发展为世界级企业。80年代，太古集团中最年轻的太古地产还是次要角色，到1997年香港回归前夕，太古地产的盈利贡献就占到了全集团收益近六成，成为带领集团前进的火车头。据记者了解，目前太古地产已成为集团利润最大贡献者，并大有加快在内地发展步伐之势。以自我求变适应环境变迁的太古地产，继承了太古集团在持守祖业与破旧立新间的平衡之道，既实施大胆创新的尝试，也时刻步步为营，坚固根基。从香港到内地，太古地产在中国市场经历了诸多变幻与造化，却恰恰让我们看到它不急功近利、不投机取巧，反是细水长流、踏实经营的作风。如果说漫长的旅程中，太古集团的故事侧写了一个东西方交流接轨的大时代。太古地产的发展则与中国城市精神的演进默默相连。它培育个性鲜明的城市空间，并予其创造性衍变，这已完全超出商业本身的范畴——太古地产着眼于未来。助“大本营”香港适应时代变迁在香港，“太古”的名字家喻户晓。从太古糖、太古城到太古广场，历史悠久的“太古”品牌在这里深入人心。自2002年起，太古地产加速布局中国内地，接连在广州、北京、成都和上海开建商业项目，取得不俗战绩。但作为大本营的香港，即使放在今时今日，记者认为其重要意义仍有二：一、太古自1974年在香港开辟地产项目，40多年来，见证了曾经的通商口岸演变为世界级金融中心，亦一直参与改塑香港城市景观的工作，透过与中资外资机构合作，成功转型为多元化综合企业，而香港地产业务发展之初“长线、稳健”的策略也深深影响到其之后在内地的开发风格;二、后来我们看到太古在内地商业领域大放异彩的项目，实际多以香港项目为设计蓝本，包括综合体的概念、“创造地方”的策略、注重体验质感、活化社区等经验的移植，而近年来内地的开发经验又反过来交互作用于香港项目。可以说，40多年来，从当初建造太古城的发展商，到参与港岛东及太古广场的商业项目，太古地产在建造和设计理念上创香港地产之新，它为港人提供了一种崭新的消费模式和生活体验。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/45/20180918114529162.jpg?imageView2/2/w/1260"/>1990年香港太古广场太古城是太古地产在中国物业发展之道的开端。1972年，太古地产在太古城开拓了一个崭新的城市空间，除了住宅，大量土地被辟作花园等露天公共空间，在香港当时低密度住宅楼宇中独树一帜。而后，太古地产不断吸引企业进驻社区，以商业机遇提升社区活力。太古城逐渐发展为集百货、酒楼、餐厅、影院、超级市场等设施俱全的商住中心。据《衍变》一书记载，自20世纪90年代，太古城及太古坊内就被引入公众艺术作品导赏项目。近年，记者亦参加过在太古坊内的糖厂街举行的户外音乐会、义卖会和各式市集，这凝聚了新一代社区的归属感，也恰好解释了为何历史悠久的太古城仍然是本地不少老街坊和他们下一代置业安居的选择。香港特别行政区首任行政长官董建华曾以“长远承担的营商精神”评价太古。太古广场便是体现这一评价的范例，从这个项目中我们看到太古地产自最初规划设计到后期增值都采用长远的发展策略，并力求以创新方式提升固有项目。20年前，由昔日的军营演变而成的太古广场有如自成一角的小城邦，在山腰开辟了一个四通八达、贯通天地的“城市”。当时香港典型的发展模式是密集高耸的大厦将行政区域与生活区域一分为二，太古广场偏偏打破了这种模式。它以一连串的天蓬、长廊、园林广场让人们可从建筑物内外自由穿梭，更将旁边错综复杂的湾仔街道和太平山的山坡融为一体，并接合地铁枢纽。周边一些商业区也在太古广场的带动下变得抢手，租金上升。太古地产在香港的持续创新与重建工作仍在继续，如重塑太古广场公共空间的现代化工程，再次提升了人们的消费体验感。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/46/20180918114604894.jpg?imageView2/2/w/1260"/>2016年香港太古广场不久前，太古地产宣布以65.28亿港元出售香港九龙湾6312号地皮及该建筑物、并以150亿港元卖出太古城中心两幢商厦。今年8月太古地产中期业绩会上，太古地产行政总裁白德利曾回应这是回笼资金的一个好契机，他表示这部分资金将用于太古城中心改造、太古坊重建及上海前滩项目上。彭国邦也透露，太古地产对大本营香港的实体零售依然充满信心，近两年香港与深圳、珠海的通达性更让太古致力寻求粤港澳大湾区的发展机会。以“地标”扩展内地版图，启迪城市面貌“我们将以建造地标来扩展在中国的版图。”彭国邦说。进入中国内地的16年间，太古地产共开发了5个项目，涵盖开放式街区太古里、大型综合体太古汇，以及针对区域家庭消费群体的颐堤港三种不同系产品。太古地产中期业绩显示，截至2018年6月30日，太古地产营业溢利为213.09亿港元，同比增长37%。零售物业方面，内地项目成为太古地产业绩增长主要力量。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/46/20180918114639732.jpg?imageView2/2/w/1260"/>北京颐堤港今年是三里屯太古里10周年，这个项目的横空出世，曾刷新习惯商场、百货的北京人对于商业形态的认知，更成为北京的潮流地标。在这里既能看到英国V&A博物馆的鞋履展览，也能看到内联升这种老北京布鞋品牌的快闪店——它单日就吸引了1万客流。三里屯潮玩文化的独特就在于它告诉人们“并不是什么都是新的”、尊重历史文化也很重要。我们在这里看到各类文化、艺术、公益活动，如太古连续8年承办的北京国际音乐节，让音乐大师、先锋艺术走进本地社区;还有以名人演讲为形式探讨全球议题的TEDxSanlitun大会和扶植优秀年轻艺术家的主题沙龙;同时，太古深度参与三里屯西街街道整治、修葺瑜舍社区花园、承担北三里社区花园的翻新重建等工作。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/47/20180918114711460.jpg?imageView2/2/w/1260"/>北京三里屯太古里“创造地方”的策略在太古地产内地项目中更加发扬光大，这是一种以地方特色为大前提的城市设计理念，代表项目就是成都远洋太古里。该项目采用川式传统建筑形式，并保留毗邻的文化古迹大慈寺及其内的6处历史院落、民宅，按原有功能和个性活化。例如昔日用作聚会看戏的广东会馆修复为一个供到访者聚首的展览场所，这后来成为时尚大牌来到成都首选的活动举办地。彭国邦评价说，成都项目的意义不仅在于成为西南地区的零售地标，更因让访客和当地居民都可享受属于成都的文化遗产与生活风情，而演变为中国新生活方式的目的地。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/49/20180918114905177.jpg?imageView2/2/w/1260"/>成都远洋太古里目前，太古地产在北京与上海各落有两子。2017年开业的上海兴业太古汇是目前太古在内地体量最大最综合的一个项目，它拥有1座购物中心、2幢甲级办公楼、2家酒店和1家酒店式公寓。明后年，作为太古在内地的第6个项目，由太古地产与陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司合作开发的上海前滩项目也将问世。彭国邦透露，太古依然在瞄准上海更多拿地机会。上海是太古150年前进入中国振翅欲飞的起家之地，可见太古对其情结之深。而北京项目也有新动向，去年底，太古开始着手将三里屯项目扩容，向北京昆泰租用了南区西侧的雅秀大厦，这个建面约3万平米的大楼将成为太古里西区，于2019年底登场。三里屯太古里总经理余国安表示，除了引进新的品牌，艺术与文化元素也将呈现其中。<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/0918/11/49/20180918114944211.jpg?imageView2/2/w/1260"/>北京三里屯太古里彭国邦表示，太古在未来的城市更新不一定是追求体量，而是更加灵活。从太古对中国一线城市的布局策略，我们便能略窥一二。另一方面，中产阶层是太古瞄准的主流客群，他们的消费方式和心理对太古设置及更新自身的商业内容产生了不小影响。彭国邦表示，中国中产家庭追求品质、设计、环境的价值观与太古地产“2030可持续发展战略”一致。太古将在已有和新建项目中更加重视与消费群体关系的打造，提升归属感，例如北京颐堤港中小米体验馆等体验式场景的设立，以及线上线下更加融合的消费体验等。       (李霏霏)</section></article>

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