流动性改善提振市场,龙头房企将迎业绩爆发

2018-06-28 17:35 环球网

  定向降准0.5个百分点!6月24日,央行的决定一时成为财经圈的热门话题。这是2018年央行的第三次定向降准,来的时机并不令人意外,却远超市场预期,将一次性释放7000亿元流动性。

  在中美贸易摩擦等国内外经济背景下,央行此举的目的,有着十分明确的指向——提振小微企业、解决融资难、融资贵的问题,针对性和定向性不言而喻。

  但业内专家普遍认为,此举除了对缓解市场资金面紧张状况有重要的意义之外,对地产行业仍是很大的利好,下半年,市场流动性将得到改善,楼市将进一步回暖。

  央行净投放、定向降准,拉升地产股预期

  在金融去杠杆的大背景下,不少房企虽受到影响,但龙头房企优越性越发明显,强者恒强。机构数据显示,今年前5月一线房企表现亮眼,碧桂园、恒大、万科房企销售强劲,泰禾则凭借568.3亿元的销售金额,逼近行业销售金额前十名。

  6月的降准消息,无疑给地产行业进一步带来了更多想象空间。中原地产首席分析师张大伟分析认为,尽管此次定向降准并非为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益,“历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。”

  不仅如此,6月以来,针对市场流动性相对紧张问题,央行已经两度开展了MLF操作,累计净投放4035亿元。更为重要的是,在6月20日国务院常务会议上,政府还提出要坚持稳健中性的货币政策。在央行的净投放和国务院释放的降准预期下,市场流动性紧张的担忧得到了一定缓解。

  “我一直以来坚持的观点就是看好房企龙头。无论房地产行业融资有多么困难,政策调控有多么严格,房地产行业都不会消失,住房需求永远存在。不到60%的城市化率,说明房地产市场还有很大的提升空间。”一名资深地产观察家表示,行业洗牌只会危及中小房企,弱势房企被淘汰后,恰好可以把行业空间留给竞争力更强的龙头企业。

  多家券商研究认为,目前地产板块的估值已经降至3年来的新低,部分主流地产股估值处于历史低位。业内对内房股长期看好趋势不变,多家券商就表达了对龙湖、泰禾等优质房企的良好预期。

  控成本、降杠杆,持续领跑更健康

  随着市场流动性改善,与之相对应的,龙头房企由于在成本、货值上的优势,将迎来“好日子”。在面对这一波严厉的市场调控政策时,大部分品牌房企都旗帜鲜明地提出了降杠杆的目标,并祭出了具体可行的措施。

  “万科一直比较稳健,2017年的指标为2018年打下坚实基础,低负债率符合公司一贯的风格。”万科如是说。

  “我们2018年就一个目标,就是去杠杆。这个行业就一个风险,就是地买贵了,控制买地的节奏,降负债率,去杠杆,让公司安全。”融创中国董事长孙宏斌则直接坦露要通过控制土地成本“去杠杆”。

  站在行业前列的龙头房企,今年的这两个表态,可谓有异曲同工之妙。不少业内专家认为,所谓房企的“高负债”,其实是被高估的,尤其是忽略了优质土地的变现能力。

  一名业内人士表示,比如很多人忽略了泰禾等房企大量土地存货优质的变现能力。这些土地因为成本很低,具有非常好的流动性。它们都是以历史成本入账的,如果以公允价值计算,泰禾等房企的负债率将大大降低。

  早在2016年,泰禾就鲜少在公开市场的土地拍挂中露面,从那时起,该公司约90%的项目都是通过合作并购取得。这个战略为在千亿房企赛道上驰骋的泰禾创造了巨大的能量,从土地储备规模和拿地成本就可见一斑。

  机构数据显示,2017年末,泰禾的土储货值达到7429亿,在中国房企中排名第十,且大部分的土地都集中在一二线城市;2017年,泰禾获取的土地平均地价为5166元/平方米。

  多年的战略伏笔,使得泰禾得以在市场最困难的时候“收割”红利,并借助这一优势,实现了有质量的规模扩张,去年销售额突破千亿,总资产规模突破两千亿。

  此外,市场关心的地产企业高负债率,其实未必真实。一名业内人士表示,由于房企负债中的“预收款”因素,导致房企的负债数据,与实际情况存在着某种程度的“误差”。

  据媒体报道,剔除预收账款后,2018年一季度末,130家A股上市房企的负债总额为52926.59亿元,资产负债率也相应下降了将近20个百分点,为60.62%。

  这意味着,随着市场流动性的改善、销售的拉升,龙头房企在加速去杠杆、控成本的同时,领跑的优势将更加明显。

  一二线楼市去化加速,行业“马太效应”显现

  从今年一季度的销售来看,市场回暖的迹象越来越清晰。各地楼市去库存理想,也验证了地产行业的持续向好。

  据媒体报道,去库存方面,2018年5月,一、二及三、四线城市的新建商品住宅存销比(库存去化周期)分别为12.6、9.5和9.8个月,相比4月份的12.8、9.9和10.4个月的数值,各类城市去化周期均有收窄趋势。

  尤其是一二线楼市,仍然需求旺盛。川财证券表示,目前一、二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右,已经低于一般12个月的合理水平,供不应求的市场格局并未改变。

  但这一系列向好的预期,却注定与小开发商们无关。与过去几次的调控不同,去年以来的这一波政策紧缩,让业界产生了一个共识——普惠性的机遇一去不复返了,行业集中度将进一步提升。

  券商预计,今年房地产行业的销售规模将保持稳态,龙头房企的竞争优势进一步凸显,其市场占有率和规模提升也将延续,强者恒强的效应将进一步扩大。

  今年一季度,全国商品房销售额和销售面积分别达到2.56万亿元、3.01亿平方米,同比增长3.6%和10.9%。其中,销售额前50的市场份额已然超过六成,市场份额向大型房企集聚,同时也引导土地、资金等资源向大型房企集聚走向,强者恒强的“马太效应”趋势明显。

  尤其是手握产品IP,以质量为扩张根基的龙头企业,更是拥有巨大的潜力。

  优质房企通过契合市场新常态,精准定位中高端产品需求,推进产品的多元化高品质发展等创新发展,这些房企都在销售榜单上取得了不错的业绩,例如泰禾的“院子系”,绿城的“桃花源”系列等。

  随着“高周转”节奏的驱动和高品质项目的持续推出,这些房企都将在下半年带领整个行业迎来业绩爆发。例如泰禾在一二线城市拥有大量优质土地储备,在保证“高品质”定位不变的基础上,都将迅速转化为可售产品,在市场上争相亮相。

  在北京,泰禾有丽春湖院子、昌平拾景园这样的王牌项目,还有望迎来金府大院、北京院子二期等市场关注度极高的新项目入市,在福建,不但有福州院子桂山院子等老盘,青云小镇、厦门湾、红树湾院子等重磅项目都将纷纷入市。

  此外,上海大城小院、上海院子、广州院子、合肥院子、武汉院子、南京金尊府等项目遍地开花。这些项目体量庞大、地段优越,都将会为泰禾下半年的增长注入强劲动力。

  随着下半年的流动性得到改善,房企的重点推货期也即将到来,尤其是在今年房企普遍加速“高周转”大旗下,泰禾等品牌房企将继续加快推货,实现持续领跑。

责编:郑媛媛
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