业界研判房价未来将持续分化

2018-05-22 14:59 中国经济导报

  近日,北京市多家银行首套房贷款利率执行“新标”,即在央行基准利率基础上上浮10%。所谓“牵一发而动全身”,北京房贷利率上行是否预示全国房价的走势?

  相关受访专家表示,目前银行贷款的首付比例提高,实际上是因为银行资金方面的吃紧,对房价或有下拉作用,从全国房地产市场看来,未来二三线城市间的分化趋势将会更加明显,而从土地收入变化看,2018年一二线土地市场成交或将维持高位。

  北京部分银行首套房贷利率上调

  采取新标后,对比原来基准利率1.05倍条件下,贷款金额为100万元、还款期限30年的北京地区首套房贷,以等额本息方式还款,每月需多还148.81元,本息合计需要多支出5.36万元;而以等额本金方式还款,本息合计则需要多支出3.61万元。

  以贷款金额100万元、还款期限20年计算首套房贷,以等额本息方式还款,每月需多还134.19元,本息合计需要多支出3.22万元;而以等额本金方式还款,本息合计则需要多支出2.41万元。

  目前,银行贷款的首付比例提高,实际上是因为银行资金方面的吃紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示,当前资管政策改革后,银行原有的很多高收益投资渠道减少,银行本身也要考虑盈利问题,因此必然会在类似房贷方面打开突破口,提高房贷利率也是商业上的一种考量。城市分化或将更明显北京房贷利率在上升,而全国楼市仍处于分化状态,尤其是二三线城市。中国指数研究院提供的数据显示,4月份其监测的42个主要城市成交面积环比上升11.33%,其中近六成城市环比上升,但同比成交面积则下滑14.62%。分城市来看,一线城市住宅成交面积环比下降10.04%,同比下降23.71%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,整体来看,一线城市的调控效果至少在成交量上表现得非常直接,限购、限贷、限价等短期调控手段对市场投资需求抑制明显。随着前期累积需求增多以及市场供应量不断提升,预计后续市场成交将会小幅回暖,房价仍将整体维持稳定。

  值得关注的是,在一线城市整体成交数据下滑的基础上,4月份一线城市中上海新建商品住宅成交面积为36.9万平方米,环比下跌22.9%;广州为54.5万平方米,环比下跌21.2%;深圳为16.8万平方米,环比下跌14%;一线城市中仅有北京新建商品住宅成交面积环比上涨,4月份其成交面积为17.5万平方米,环比上涨8.1%。

  与此同时,我爱我家集团市场研究院统计显示,4月份北京全市二手住宅共网签13673套,同比下滑19.1%,环比上升22.6%。

  我爱我家集团副总裁胡景晖对中国经济导报记者表示,不论是网签量还是机构的签单量,4月份北京二手住宅都来到了近一年新高,这说明北京二手房市场已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。

  与一线城市房地产市场相对稳定表现不同的是,数据显示,4月份二线代表城市成交面积环比上升22.91%,同比下降6.49%。三线代表城市成交面积较上月下降4.86%,同比下降29.87%。

  50大城市土地收入同比大涨

  尽管全国房价在分化,而从大中城市的土地收入看来,却在同比大涨。

  据统计,2018年前4个月,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期纪录。4月份单月,多个城市土地收入明显上涨。5月2日,中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿元,同比上涨83.4%。1~4月,50城市土地出让金合计达到11882亿元,比2017年同期的7984亿元上涨48.8%。

  从土地出让金额来看,4月份受监测的50大一二线城市当中,杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。其中,杭州单月土地收入高达179亿元,同比上涨237%。

  综合前4个月,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿元。从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。

  热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示,土地市场在系列调控影响下,有所退烧。但从成交金额看依然位于高位,预计2018年,全国主要城市的土地市场将继续维持高位。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等城市,土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。

  不过,近期信托等资金监管政策渐趋严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。张大伟分析认为,房企资金压力正在逐渐出现,从2016年“9·30政策”开始,全国一二线城市持续严格调控,这种情况下,虽然房企整体销售依然处于高位,但拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的拿地积极性明显降低。

  张大伟认为,未来房地产市场走势会持续出现分化。整体来看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低。

  虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。张大伟进一步分析认为,预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。

责编:郑媛媛
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